最新信息
8月18日我所举办业务学习
周杰律师
我所邀请市公安局经侦专
7月21日我所举办业务学习
热烈庆祝山东百正律师事
我所律师参与社区法律服
我所张主任担任全市司法
我所骨干党员王宁参加“
我所张主任参与市政府法
我所律师受邀为社区矫正
热烈欢迎韩艳玲等3名实习
6月2日我所举办业务学习
热烈欢迎籍永律师来我所
热烈欢迎岳洪国律师来我
5月5日我所举办业务学习
市司法局领导莅临我所检
我所组织全体律师学习全
  房地产法 当前位置:365bet备用网站_外国的365bet_365bet世界杯投注 >> 房地产法 >> 浏览文章 
从《土地管理法》第63条的角度 分析集体土地流转中的法律问题
作者:佚名 日期:2015年10月20日 来源:中国律师网 浏览:

本文荣获第七届西部律师发展论坛论文

一等奖
 
 
论文摘要
 
集体土地流转,涉及法律问题较多,业界讨论也较多。本文从《土地管理法》第63条的角度,在王清友律师《集体土地流转中的法律障碍分析》一文的基础上,从集体土地用于非农建设的合法路径、集体土地首次流转与再次流转、集体土地的土地用途分类三方面予以分析,以供参考、指正和商榷。
 
关键词:集体土地;土地流转;土地使用权;土地所有权;法律问题
 
 
目录
 
引言
 
一、集体土地用于非农建设的合法路径分析
 
二、集体土地首次流转与再次流转的分析
 
三、集体土地的土地用途分类分析
 
结语
 
 
引言
 
集体土地流转,属于大家关注的热点,北京安理律师事务所王清友律师发表于《中国律师》杂志的《集体土地流转中的法律障碍分析》1一文,比较具有代表性,该文“仅就集体土地的流转问题”,分析了三种法律障碍,并提出四项立法建议,列表如下:
 
 

三种法律障碍

四项立法建议

1.集体建设用地流转的法律障碍

1.1乡镇企业土地使用权抵押流转法律障碍

1.建立农村集体土地使用权流转法律制度

1.2乡村公益用地使用权流转法律障碍

2.规范政府角色定位和管理内容

2.农村宅基地流转的法律障碍

3.完善农村集体土地使用权流转运行机制

3.农村土地承包经营权流转的法律障碍

4.建立合理的收益分配制度

 
 
  同时,王清友律师在该文中对《土地管理法》第63条的部分内容解读如下:“《土地管理法》第63条明确规定:‘农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。’可见,目前集体土地的使用权无论通过什么方式转让,均只能用于农业建设,除非将集体土地通过征收程序完成国有土地的‘变性’,再通过国有土地的流转程序进行交易流转,否则不得用于其他用途。”
 
  笔者恰逢代理过一宗土地纠纷案件,涉及到集体土地流转的法律事宜,同时也涉及到《土地管理法》第63条的规定,王清友律师对《土地管理法》第63条的规定,仅对部分内容予以解读,而该条的全文为:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此,笔者从《土地管理法》第63条的角度出发,也“仅就集体土地的流转问题”,提出自己的一些的想法,供各位批评指正。
 
  一、集体土地用于非农建设的合法路径分析
 
  王清友律师对《土地管理法》第63条的部分内容,即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,予以解读为“目前集体土地的使用权无论通过什么方式转让,均只能用于农业建设,除非将集体土地通过征收程序完成国有土地的‘变性’,再通过国有土地的流转程序进行交易流转,否则不得用于其他用途。”笔者认为通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转,只是集体土地用于非农建设的合法路径之一,而非唯一。《土地管理法》第63条的但书部分就提供了多样化的路径。指出企业破产、兼并等情形均可导致集体土地发生流转并可用于非农建设,但必须同时满足以下条件:
 
  1、企业是乡镇企业。根据《土地管理法》第43条的规定可知,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。在农民集体所有的土地上兴办企业的,只能是乡镇企业,而不能是其他性质的企业。对于何为乡镇企业,《乡镇企业法》第2条进行了详细的规定,此处不赘述。
 
  2、企业用地符合土地利用总体规划。根据《土地管理法》第59条的规定可知,乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依照《土地管理法》第44条、第60条、第61条、第62条的规定办理审批手续。同时,根据《乡镇企业法》第28条第1款的规定可知,举办乡镇企业,其建设用地应当符合土地利用总体规划。
 
  3、企业用地依法取得。即须按照《土地管理法》第44条、第60条、第61条等的规定,企业建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续;以及其他审批等手续。同时,根据《乡镇企业法》第28条第2款的规定可知,举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的,应当依照法律、法规的规定,办理有关用地批准手续和土地登记手续。总而言之,是需要依法取得土地使用权。
 
  4、企业发生破产、兼并等情形。根据《乡镇企业法》第11条的规定可知,乡镇企业依法实行独立核算,自主经营,自负盈亏。具有企业法人资格的乡镇企业,依法享有法人财产权。同时,根据《土地管理法》第63条的规定,导致集体土地发生流转并可用于非农建设的理由或原因,包括了企业破产、兼并等情形。
 
  因此,从《土地管理法》第63条的但书部分可知,通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转,只是集体土地用于非农建设的路径之一,而非唯一。集体土地,尤其是集体建设用地,《土地管理法》第63条的但书部分,在《宪法》、《民法通则》、《物权法》等法律,甚至就是《土地管理法》本身对集体土地流转的法律限制当中,仍然留下了一个可以合法流转的“口子”,只不过,这个“口子”需要满足的前提条件较为苛刻。
 
  二、集体土地首次流转与再次流转的分析
 
  王清友律师在《集体土地流转中的法律障碍分析》一文中的“概述”部分分析到:“从理论上而言,农村集体所有制土地流转涵盖两个层面:一是土地所有权的流转;二是土地使用权的流转。目前农村集体所有制土地的所有权流转,只表现在国家对农村集体所有土地的征收,因而是单向性的流转。一般意义上的农村土地流转是指土地使用权即承包经营权和部分农村建设用地在不同经营主体之间的流动和转让。”笔者对王清友律师从土地所有权和使用权两个层面的流转分类,以及土地所有权单向性流转的精彩分析深以为然。但是,笔者根据王清友律师的前述分析,认为王清友律师没有对集体土地首次流转和再次流转进行分析,或者模糊了集体土地首次流转和再次流转之间的界限。据此,笔者将集体土地首次流转和再次流转之间的关系简单绘图如下:
 
 
  对于集体土地的首次流转与再次流转,吴义茂在其《关于集体建设用地使用权流转概念界定问题的探讨———兼与李延荣教授商榷》一文2中引用孙佑海的博士学位论文《土地流转制度研究》3的表述,称:“首次流转是指集体土地所有者依据所有权与使用权相分离的原则通过出让、出租、抵押等方式将一定期限的集体建设用地使用权让与土地使用者的行为。再次流转是指已经从集体土地所有权人那里得到集体建设用地使用权的单位和个人,在法定使用期限或合同约定的使用期届满之前,再以一定的法定形式,将该建设用地的使用权转移给其他单位和个人。” 王清友律师虽然没有像吴义茂和孙佑海他们一样对集体土地的首次流转与再次流转进行分析,但是,王清友律师提出了集体所有制土地流转涵盖所有权流转和使用权流转两个层面。综合王清友律师、吴义茂和孙佑海对集体土地流转的论述,从上图可知,集体土地流转涵盖两个层面,且存在首次流转与再次流转之分:
 
  一是土地所有权的流转,只能从集体所有土地流转到国家所有土地,是单向性的流转,也是首次和唯一一次次数的流转。因为根据《宪法》第10条第1款和第2款的规定可知,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。土地所有权的属性有且只有两种,即国家所有和集体所有,不可能出现其他第三者所有。
 
  二是土地使用权的流转,在保留集体土地所有权不变的情况下,集体土地的所有者可以将其一定期限的土地使用权流转给符合法律规定的人使用,同时在合法的前提下,该人也可以再次流转集体土地的使用权给其他人使用。因此,集体土地使用权的流转,存在首次流转与再次流转之分。
 
  而《土地管理法》第63条的但书部分,是集体土地使用权的再次流转,而不是首次流转,在乡镇企业依法从集体土地所有者那里获得土地使用权时,是集体土地所有者将土地使用权首次流转给乡镇企业使用,乡镇企业因《土地管理法》第63条但书部分规定的破产、兼并等情形,可以依法将土地使用权再次流转给其他人。
 
  因此,集体土地的流转,并不仅仅只是指从集体所有的土地经依法征收等流转成国家所有的土地,还包括集体所有的土地使用权从集体所做者处首次流转到乡镇企业等土地使用者处,而乡镇企业等土地使用者又可依法将其享有的集体土地使用权再次流转给第三人使用。而这三种类型的集体土地流转,适用的法律条件、程序、方式、障碍,以及法律后果等各不相同,不能混淆。
 
  三、集体土地的土地用途分类分析
 
  王清友律师在《集体土地流转中的法律障碍分析》一文中将“集体建设用地流转的法律障碍”与“农村宅基地流转的法律障碍”并列分析,同时对“集体建设用地流转的法律障碍”分为“乡镇企业土地使用权抵押流转”和“乡村公益用地使用权流转”两类分析。从《土地管理法》第63条但书部分来看,集体建设用地包含了乡镇企业建设用地,那么,农村宅基地是否属于集体建设用地?
 
  一是根据《土地管理法》第4条的规定可知,国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。同时,根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)的规定可知,土地利用分为农用地、建设用地和未利用地3大类;耕地、园地、住宅用地、公共管理与公共服务用地等12个一级类;水田、有林地、住宿餐饮用地、城镇住宅用地、农村宅基地、公共设施用地、裸地等57个二级类。农村宅基地是属于3大类中的建设用地,12个一级类中的住宅用地,57个二级类中的农村宅基地。
 
  二是根据《土地管理法》第43条的规定可知,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。因此,农村集体建设用地只涵盖三个类别:乡镇企业建设用地、乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地和村民住宅建设用地。
 
  因此,农村宅基地只是属于集体建设用地大类项下的1个小类,而不是与集体建设用地相并列。集体建设用地中的乡镇企业建设用地、乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地和村民住宅建设用地的流转,适用的法律条件、程序、方式、障碍,以及法律后果等各不相同,不能混淆。
 
  结语
 
  在集体土地流转中,我们须清晰辨别集体土地用于非农建设的合法路径,除了通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转外,还可能因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。同时,我们也应看到,集体土地流转存在首次流转与再次流转的区别,集体土地所有权只能是单向性的唯一一次流转,但土地使用权却可以再次流转。另外,在对集体土地的土地用途进行分类时,须严格依法、依规确定,否则将引起集体土地流转过程中法律适用的混乱或混淆。
 
  参考文献:
 
  1王清友. 集体土地流转中的法律障碍分析[J].中国律师,2013(02):71-72.
  2吴义茂.关于集体建设用地使用权流转概念界定问题的探讨—兼与李延荣教授商榷[J],甘肃政法学院学报, 2010(11):135.
  3孙佑海.土地流转制度研究[D].南京农业大学博士学位论文,2000:156-157.