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临沂市国有土地上房屋征收与补偿管理办法
作者:佚名 日期:2016年03月17日 来源:本站原创 浏览:
临沂市国有土地上房屋征收与补偿管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范全市国有土地上房屋征收与补偿活动,维
护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《中华
人民共和国物权法》、 《国有土地上房屋征收与补偿条例》、 《山
东省国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规,结合本市
实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内,为了公共利益的需要,征收国
有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下简称
被征收人)进行补偿,适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补
偿公平、结果公开的原则。
征收个人住宅的,应当保障被征收人的居住条件。
第四条 临沂市人民政府负责全市房屋征收与补偿工作,各
县(区)人民政府负责辖区内的房屋征收与补偿工作。
各县(区)人民政府在发布征收决定前,应将征收决定的相
关资料报市房产和住房保障部门备案。
第五条 市房产和住房保障部门指导各县(区)的房屋征收
与补偿工作;各县(区)人民政府确定的房屋征收部门,负责组
织实施辖区内的房屋征收与补偿工作。
房屋征收部门负责年度房屋征收计划的编制,征收补偿方案
的报批,参与搞好社会稳定风险评估,与被征收人签订补偿协议,
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做好被征收人优先纳入住房保障的相关工作。
第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋
征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收
与补偿行为进行监督,并对其行为后果承担法律责任。
房屋征收实施单位负责会同有关部门开展前期调查摸底,参
与拟定补偿方案,宣传解释政策,组织签订协议,组织残值处置
和旧房拆除,根据征收部门的安排承担公告、公示、通知的送达
等具体工作。残值处置收入上缴同级财政国库,实行收支两条线
管理。
第七条 发展改革、财政、审计、住房和城乡建设、城乡规
划、国土资源、公安、教育、民政、物价、税务、工商行政管理
等部门按照职责分工,做好房屋征收与补偿的相关工作。
市房产和住房保障部门应当会同发展改革、财政、国土资源
等有关部门,加强对全市房屋征收与补偿工作的指导。
乡镇人民政府(街道办事处)和居民委员会是动迁工作的第
一责任主体。
房屋征收部门或者房屋征收实施单位可以委托具备相应资质
的单位承担测绘、预评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作,
并按照财政部门公开招标确定的付费标准,经财政、审计部门审
定的费用可以纳入征收成本。
第八条 从事房屋征收与补偿工作的人员应当具备相关法律
知识和业务知识,依法实施房屋征收与补偿行为。房屋征收部门
应加强对房屋征收政策的宣传和培训。
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第九条 县(区)人民政府应当将房屋征收与补偿工作经费
纳入本级财政预算。
第十条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权
向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门投诉、举报。接
到投诉、举报的人民政府和部门应当及时核实、处理。
第二章 征收决定
第十一条 为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公
共利益的需要,有下列情形之一确需征收房屋的,由县(区)人
民政府对国有土地上房屋依法进行征收:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设
的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、
环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等
公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集
中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
非因前款所列情形,各级政府不得对国有土地上房屋进行征
收。
第十二条 依照本办法第十一条规定征收房屋的,由县(区)
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政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋
征收程序,说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形,并提
交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国
民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规
划的证明文件。
因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,建设
项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外,还应当提交发
展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的
证明文件。
房屋征收部门经审查,对房屋征收事项符合法定条件的,应
当提出审查意见,报县(区)人民政府。县(区)人民政府决定
启动房屋征收程序的,应当合理确定房屋征收范围,并在一年内
作出是否征收的决定。
第十三条 房屋征收范围确定并公布后,房屋征收部门应书
面通知有关部门暂停办理房屋的新建、扩建、改建和改变房屋用
途等不当增加补偿的行为,暂停办理期限为 1 年。违反规定实施
的,不予补偿。
第十四条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋土地权
属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。对未经权属登
记的房屋,房屋征收部门应当提请县(区)人民政府组织规划、
国土、建设、房产等有关部门依法进行认定和处理。对认定为合
法建筑的给予补偿; 对未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿;
对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。
房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋
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征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的,
县(区)人民政府应当组织规划、国土、建设、房产等有关部门
及时进行复核、处理。
第十五条 房屋征收部门应当拟定征收补偿方案,报县(区)
人民政府。
征收补偿方案应当包括下列内容:
(一)房屋征收部门、房屋征收实施单位;
(二)房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等;
(三)被征收房屋的基本情况;
(四)补偿方式、补偿标准和评估办法;
(五)用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数,产
权调换房屋的价值认定;
(六)过渡方式和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿
费标准;
(七)补助和奖励办法等。
第十六条 县(区)人民政府应当组织有关部门对征收补偿
方案进行论证,并在房屋征收范围内予以公示,征求意见。公示
期限不得少于三十日。
因旧城区改建需要征收房屋,超过半数的被征收人认为征收
补偿方案不符合本办法规定的,县(区)人民政府应当组织由被
征收人代表和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方
案。听证工作由县(区)人民政府征收部门组织实施。
县(区)人民政府应当将征收补偿方案征求意见情况和根据
公众意见修改情况及时公布。
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第十七条 各级维稳部门是社会稳定风险评估的综合协调、
督导部门,县(区)人民政府作出房屋征收决定前,征收部门或
受委托的社会稳定风险评估主体应当在维稳部门指导下,对房屋
征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、
风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳
定风险评估报告并报维稳部门备案。社会稳定风险评估报告应当
作为是否作出房屋征收决定的重要依据。
房屋征收决定涉及500户以上或征收面积5万平方米以上的,
应当经县(区)政府常务会议讨论。
作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存
储、专款专用;安置房源的位置、户型设计方案应确定。
第十八条 房屋征收事项符合法定条件的,由县(区)人民
政府依法作出房屋征收决定。
县(区)人民政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在
房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复
议、行政诉讼权利等事项。
县人民政府作出房屋征收决定且房屋被依法征收的,国有土
地使用权同时收回;区人民政府作出房屋征收决定且房屋被依法
征收的,国有土地使用权报市政府收回。
第三章 补 偿
第十九条 作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给
予补偿,补偿内容应当包括:
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(一)被征收房屋价值、房屋装饰装修价值及附属物价值补
偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁补偿;
(三)因征收房屋造成的临时安置补偿;
(四)因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
被征收房屋价值中包括附属于该房屋的国有土地使用权的价
值。
第二十条 县(区)人民政府应当制定补助和奖励办法,对
在规定期限内签订协议并完成搬迁的被征收人给予补助和奖励。
第二十一条 房屋补偿价格,由依法选定的房地产价格评估
机构评估确定。
对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日
被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格评估确定。临沂
市行政区域内,被征收住宅房屋的最低货币补偿标准不得低于被
征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格的 90%。
对被征收非住宅房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公
告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格。
第二十二条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋
产权调换。对不具备产权调换条件的非住宅房屋应当实行货币补
偿。本办法第二十八条规定的情形除外。
政府根据实际情况鼓励居民选择货币补偿,也可购买存量商
品房用于产权调换。
第二十三条 被征收人选择房屋产权调换的,作出房屋征收
决定的人民政府应当以所提供的产权调换房屋与被征收人的房屋
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进行产权调换。产权调换房屋和被征收房屋的价值均依照本办法
的规定进行评估确定。双方结清差价后,该产权调换房屋的所有
权归被征收人所有。
第二十四条 用于产权调换房屋为高层住宅的,所增加的公
摊面积应当给予优惠。被征收房屋实行产权调换后,安置面积不
足部分按货币补偿价格找回差价。
征收个人住宅的,被征收人只有一套住房,且被征收房屋建
筑面积不足 45 平方米的,选择货币补偿的,按 45 平方米给予补
偿;选择产权调换的,多层安置住宅按 45 平方米进行安置,高层
安置住宅按 47 平方米进行安置。
第二十五条 因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在
改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应
当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十六条 用于产权调换的房屋,应当符合下列规定:
(一)符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准;
(二)符合国家和省规定的房屋质量安全标准;
(三)产权清晰。
第二十七条 被征收房屋的建筑面积和用途,以房屋权属证
书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不
一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为
准。
第二十八条 被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门
直管住宅公房或者单位自管住宅公房的,在租赁关系存续期间,
被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的,
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作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换
的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被征收
人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
第二十九条 被征收人符合住房保障条件,也符合享受最低
面积补偿条件的,房屋征收部门应当征求被征收人意见,由被征
收人选择住房保障或者享受最低面积补偿。不得同时享受以上两
项政策。被征收人选择住房保障的,应当直接配租、配售保障性
住房,不再轮候。
第三十条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被
征收人支付搬迁费。
第三十一条 征收住宅房屋,房屋征收部门应当向被征收人
支付临时安置费。
被征收人选择货币补偿的, 一次性给予 3 个月的临时安置费。
被征收人选择房屋产权调换的,按照补偿协议约定的过渡期
限支付临时安置费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房
的,不支付临时安置费。产权调换的过渡期为:多层 24 个月,高
层 36 个月。
因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,自逾期之日起按照
标准双倍支付临时安置费;被征收人选择房屋征收部门提供的周
转用房的,自逾期之日起按照标准支付临时安置费。
实行先建设后搬迁的,不支付临时安置费。
第三十二条 因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损
失的,应当给予停产停业损失补偿费。停产停业损失补偿标准应
当根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
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选择货币补偿的,房屋征收部门应当向被征收人一次性支付
3 个月的停产停业损失补偿费。
选择产权调换的,按照补偿协议约定的过渡期限支付停产停
业损失补偿费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转房的,不
支付停产停业损失补偿费。
因房屋征收部门的责任延长过度期限的,自逾期之日起按照
标准双倍支付停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋征收部门
提供的周转房的,自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿
费。
第三十三条 “住改非”房屋不支付停产停业损失费。
有工商登记和纳税记录且持续经营 1 年以上的“住改非”房
屋,可以在住宅补偿标准的基础上适当提高补偿,但最高不超过
40%。
第三十四条 房屋征收部门应当与被征收人依法订立补偿协
议,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地
点和面积、搬迁费、临时安置费、周转用房、停产停业损失补偿
费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行约定。
第三十五条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定
的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确
的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府,按照征
收补偿方案依法作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
第三十六条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予补偿后,被征
收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬
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迁。
任何单位和个人不得采取暴力、 威胁或者违反规定中断供水、
供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十七条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不
提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,作出房屋
征收决定的人民政府应当催告当事人履行搬迁义务,催告书送达
十日后当事人仍未履行搬迁义务的,可以自被征收人的法定起诉
期限届满之日起三个月内,依法向被征收房屋所在地人民法院申
请强制执行。
第三十八条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档
案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第三十九条 被征收人搬迁后,房屋征收部门应当将房屋征
收决定、被征收房屋清单提供给房屋、土地登记机构。
房屋、土地登记机构应当依法办理房屋所有权、国有土地使
用权注销登记。
第四十条 附属物补偿费、装饰装修补偿费、搬迁费、临时
安置费、停产停业损失补偿费的具体标准,由市人民政府制定并
向社会公布。
第四章 征收评估
第四十一条 被征收房屋和产权调换房屋的价值,应当由依
法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
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同一征收项目的房屋征收评估工作,一般由一个房地产价格
评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两个以上房地产价
格评估机构共同承担,但应确定一家牵头单位,评估标准和方法
应当统一。
第四十二条 市房产和住房保障部门应当每年推荐一批具有
三级以上资质的房地产价格评估机构,方便被征收人选择。
第四十三条 房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后,将
房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以
公布,并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。
被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数
的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构,视为共同协商
选定。
被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会
可以组织被征收人协商选择房地产价格评估机构。
第四十四条 被征收人在公告协商期内协商不成的,房屋征
收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等
随机方式选定房地产价格评估机构。
采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机
构时,房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府、街道办
事处和居民委员会代表等进行现场监督。
第四十五条 房地产价格评估机构确定后,房屋征收部门与
其签订房屋征收评估委托合同,并将确定的房地产价格评估机构
在房屋征收范围内公布。
房屋征收评估费用纳入房屋征收成本。
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第四十六条 房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,
如实出具评估报告。
任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。
第四十七条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定
向房屋征收部门提供分户初步评估结果。
房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向
被征收人公示。公示期限不得少于五日。
公示期间,房地产价格评估机构应当进行现场说明,听取意
见;分户初步评估结果存在错误的,应当予以修正。
公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供
整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转
交分户评估报告。
第四十八条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议
的,应当自收到评估报告之日起十日内,向房地产价格评估机构
书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起
十日内进行复核,出具复核结果。
对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内向
市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委
员会应当自收到鉴定申请之日起十日内对评估报告进行审核,出
具鉴定结论。
鉴定结论认为评估报告存在错误的,房地产价格评估机构应
当改正错误,重新出具评估报告。
房地产价格评估专家委员会成员由市房产和住房保障部门从
注册房地产估价师以及价格、房地产、土地、城乡规划、法律等
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方面的专家中选定组成,并予以公示。
第五章 法律责任
第四十九条 违反本办法规定,县(区)人民政府及其有关
部门有下列行为之一的,由市人民政府或者县(区)人民政府责
令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负
责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,
依法追究刑事责任:
(一)对不符合法定条件的房屋征收事项作出房屋征收决定
的;
(二)违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房
屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的;
(三)违反房屋征收法定补偿内容、标准实施房屋征收与补
偿的;
(四)违反规定办理应当暂停办理的限制事项手续的;
(五)非法干预评估活动和评估结果的;
(六)违法组织实施强制搬迁的;
(七)未及时核实、处理投诉、举报的;
(八)其他不履行法定职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇
私舞弊的行为。
第五十条 违反本办法规定,建设单位参与搬迁活动的,根
据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十七条的规定,
由房屋征收部门责令改正,处三万元以上十万元以下罚款;造成
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损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第五十一条 本办法自 2015 年 9 月 1 日起施行,有效期至
2020 年 8 月 31 日。《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规
定》(临政发〔2011〕21 号)同时废止。
第五十二条 在本办法颁布实施前已作出征收决定的项目,
执行原有的政策。
抄送:市委各部门,市人大常委会办公室,市政协办公室,市法
院,市检察院,临沂军分区。各人民团体。
临沂市人民政府办公室 2015 年 8 月 31 日印发